El Tribunal Supremo (TS) ha acordado la nulidad parcial del procedimiento estatal de registro único de arrendamientos de corta duración destinados a anunciarse en plataformas digitales como Airbnb o Booking al considerar que el Estado carece de competencia para imponer una regulación “exhaustiva” sobre esta materia.
La sentencia estima parcialmente el recurso presentado por la Generalitat Valenciana contra la norma estatal que regulaba el Registro Único de arrendamientos de corta duración —turísticos, de temporada o por habitaciones— y que además creaba una ventanilla única digital para el intercambio de datos sobre este tipo de alquileres.
El alto tribunal concluye que el Estado no dispone de título competencial suficiente para establecer un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos ya existentes sobre viviendas destinadas al alquiler turístico.
La resolución anula únicamente los preceptos relacionados con la creación de este registro único estatal, aunque mantiene vigentes las disposiciones referidas a la ventanilla única digital, las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas y el intercambio de información con fines estadísticos.
El Supremo subraya que la normativa europea obliga a adaptar los sistemas de registro e información sobre alquileres de corta duración, pero aclara que no impone que ese procedimiento tenga carácter nacional.
El tribunal considera que no se trata de una regulación sustantiva de los arrendamientos turísticos, sino de un mecanismo administrativo para registrar inmuebles y obtener un número identificativo obligatorio para anunciar estas viviendas en plataformas digitales.
A juicio de la sala, la regulación estatal excede lo que pueden considerarse “bases” o “medidas de coordinación” y termina configurando un registro nacional que invade competencias autonómicas ya desarrolladas en distintas comunidades.
La ventanilla única digital sí se mantiene
La sentencia sí avala la competencia estatal para regular la ventanilla única digital vinculada a los alquileres de corta duración.
El Supremo reconoce la creciente preocupación por el aumento de este tipo de alojamientos comercializados a través de plataformas en línea y por los efectos que están teniendo sobre el mercado de la vivienda.
En este sentido, el tribunal señala que el crecimiento constante de los alquileres turísticos y de temporada está reduciendo la oferta de vivienda destinada a alquiler de larga duración, lo que contribuye al encarecimiento de los precios y dificulta el acceso a la vivienda en muchas ciudades.
Además, apunta que este fenómeno también puede provocar el desplazamiento de residentes habituales hacia otras zonas.
España fue pionera en la Unión Europea
El registro único de alquileres de corta duración entró en vigor en España el 1 de julio de 2025 y convirtió al país en el primero de la Unión Europea en implantar este sistema.
La normativa obligaba a todas las viviendas turísticas o de temporada a disponer de un código de registro para poder operar legalmente y anunciarse en plataformas digitales.
Las plataformas debían exigir este número identificativo a los arrendadores, realizar verificaciones periódicas e informar cuando detectaran irregularidades.
El Ministerio de Vivienda defendía que esta medida buscaba reforzar el control sobre el mercado y combatir el fraude asociado a los alquileres turísticos de corta duración.
