Las administraciones públicas podrían aliviar una parte importante de la actual escasez de vivienda en España si compran viviendas del mercado libre para destinarlas a alquiler social, mientras se alcanza un pacto de Estado que impulse una política de vivienda estable y a largo plazo. Esta propuesta forma parte de las conclusiones de un informe reciente que analiza el desajuste entre la oferta de vivienda y las necesidades reales de los hogares en el país.
El estudio, titulado Desajustes en el mercado de la vivienda en España, está elaborado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie). El documento subraya que, desde 2021, en España solo se ha construido un 45 % de las viviendas necesarias para alojar a los nuevos hogares creados, lo que ha abierto una brecha creciente entre demanda y oferta.
Falta de vivienda y presión sobre precios
Esta falta de vivienda, especialmente marcada en las zonas de mayor demanda como las grandes ciudades, se traduce en fuertes subidas de precios tanto en la compra como en el alquiler. A esta tensión se suma una muy baja inversión pública en vivienda social durante muchos años, un factor que perjudica sobre todo a los hogares con menos ingresos y limita sus opciones para acceder a un alojamiento digno.
Uno de los colectivos más afectados son los hogares encabezados por jóvenes, inmigrantes o familias monoparentales. Según el informe, estos grupos sufren una sobrecarga por gastos de vivienda cuando deben dedicar más del 40 % de sus ingresos no solo al pago de la hipoteca o el alquiler, sino también a los recibos básicos como electricidad, agua o seguros. Esta situación deja poco margen para otros gastos esenciales y agrava su vulnerabilidad económica.
Impacto en la pobreza tras pagar la vivienda
El informe calcula que la tasa de pobreza de la población general, situada en el 19,5 %, aumentaría hasta el 23 % si se tiene en cuenta la renta disponible una vez descontados todos los gastos de vivienda. El impacto es mayor en los hogares jóvenes, donde la tasa se acercaría al 33 %, es decir, uno de cada tres se situaría en riesgo de pobreza tras hacer frente al coste de su vivienda.
Los autores señalan que los problemas de accesibilidad a la vivienda se concentran en el mercado de alquiler a precio de mercado en las grandes ciudades y entre la población con ingresos más bajos. En estos casos, la elevada presión de la demanda y la escasez de alternativas asequibles reducen aún más la capacidad de elección de los inquilinos.
Escasez de vivienda pública de alquiler social
La limitada oferta de vivienda pública de alquiler social agrava el problema. España solo destina un 3,5 % de su parque residencial a este tipo de alquiler, muy por debajo del 8 % de media en la Unión Europea. Así, muchos hogares en situación de vulnerabilidad no encuentran una solución en el sector público y se ven obligados a competir en el mercado libre.
Pese a que desde 2021 se aprecia una moderada reactivación de la construcción, el número de viviendas nuevas finalizadas entre 2021 y 2025, unas 454.000, queda muy lejos del crecimiento neto de los hogares, que se eleva a 965.000. Esto supone que solo se cubre alrededor del 45 % de las necesidades reales, lo que ejerce presión al alza sobre los precios de la vivienda nueva, de segunda mano y de alquiler.
Por qué la oferta tarda en responder
El informe explica que la respuesta de la oferta ante estos cambios en la demanda es lenta por varias razones. Por un lado, el tejido productivo del sector de la construcción residencial quedó muy debilitado tras la crisis inmobiliaria, con escasez de mano de obra especializada. Por otro, los procedimientos regulatorios complejos alargan de forma notable los plazos del desarrollo urbanístico y de la construcción, lo que retrasa la entrada de nuevas viviendas en el mercado.
Además, buena parte del parque de vivienda usada no se puede reconvertir con facilidad en alojamientos más pequeños, que son los que demandan muchos de los nuevos hogares. También influyen la localización y el estado de conservación de algunas viviendas vacías, que dificultan que se destinen a residencia habitual. La población, recuerda el documento, prefiere vivir en zonas con oportunidades laborales y buenas comunicaciones.
El mercado de alquiler, el más tensionado
Ante estas dificultades, el mercado de alquiler gana peso como alternativa a la compra, pese a que también sufre fuertes subidas de precios, sobre todo en las áreas urbanas más dinámicas. El alquiler no exige un desembolso inicial tan elevado como la adquisición de vivienda en propiedad, por lo que atrae a un número creciente de hogares, especialmente jóvenes y familias con menos recursos.
En las últimas dos décadas, el volumen de vivienda en alquiler ha crecido con fuerza. El número de hogares que viven bajo este régimen casi se ha duplicado, al pasar de 2,1 a 3,9 millones. Este aumento refleja un cambio en las pautas residenciales, pero también una adaptación forzada por el encarecimiento de la compra y las dificultades de acceso al crédito para determinados perfiles.
Desigualdades territoriales y propuestas para aumentar oferta
El informe apunta que, en las regiones con mayor renta per cápita, como Madrid, Baleares, Navarra, Cataluña y País Vasco, los precios de la vivienda son todavía más altos. En consecuencia, el esfuerzo adicional que deben realizar los hogares con menos recursos en estas comunidades es especialmente intenso, lo que incrementa las desigualdades territoriales.
Frente a este escenario, los expertos plantean varias líneas de actuación para elevar la oferta de vivienda. Entre ellas figura el impulso de la construcción industrializada, que permite reducir los tiempos de producción de las viviendas y avanzar hacia modelos más sostenibles. Este tipo de edificación puede ayudar a acortar plazos y a responder con mayor rapidez a la demanda.
Reformas urbanísticas y coordinación administrativa
El estudio también propone una gestión urbanística más eficiente y ágil. Como ejemplo, sugiere la tramitación digital de permisos de construcción que aceleren la concesión de licencias y reduzcan la burocracia, sin renunciar al control técnico y urbanístico necesario. Una administración más rápida, señalan, facilita que los proyectos lleguen antes al mercado.
Por último, los autores del informe abogan por coordinar mejor las competencias urbanísticas entre los diferentes niveles de la administración. El objetivo es evitar que los intereses locales o particulares en la gestión del suelo y del urbanismo se conviertan en barreras que impidan ampliar el parque de vivienda y reducir la escasez. De este modo, la compra de viviendas del mercado libre para alquiler social se presenta como una medida complementaria a estas reformas estructurales.
Enlaces y datos de interés
Para seguir la evolución de la política de vivienda en la Comunitat Valenciana y en España, se puede consultar la sección de economía y vivienda. Además, el propio Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ofrece datos actualizados sobre parque público, precios y programas en marcha en su página oficial: https://www.mivau.gob.es.
