Alicante se ha convertido en el epicentro del déficit de vivienda en España. Entre 2021 y 2024 la provincia ha acumulado una carencia de 86.021 viviendas, equivalente al 10,9% de su parque residencial principal, según el último informe inmobiliario de CaixaBank Research. Esta cifra se obtiene tras descontar del cómputo las viviendas destinadas a uso turístico (como las VUT) y las adquiridas por extranjeros no residentes, lo que ofrece una visión más ajustada de la oferta efectiva disponible para los hogares en la provincia.
El informe también revela que al comparar los visados de obra nueva con la creación neta de hogares, Alicante ya presentaba una brecha de 38.921 viviendas en cuatro años (–62% de los hogares creados), que se amplía hasta las 86.021 unidades cuando se descuentan los usos turísticos y las compras de no residentes.
Alicante, por delante de Málaga y a distancia del resto de provincias
En esta comparación, Alicante supera con claridad la media nacional, que se sitúa en un déficit de 765.243 viviendas, equivalente al 4% del parque de viviendas principales en España. Por detrás, le sigue Málaga, otra provincia turística y de población similar, con una carencia de 59.069 viviendas, el 8,6% de su parque principal.
La Comunitat Valenciana en su conjunto también muestra desequilibrios significativos. En la provincia de València, el déficit se cifra en 60.410 viviendas, un 5,4% del parque; mientras que en Castellón alcanza las 18.140 viviendas, lo que representa un 6,9%. Con todo, es Alicante la que arrastra la mayor presión relativa, situando a la Comunitat entre los territorios más tensionados del país.
España acumula hasta 765.000 viviendas menos de las necesarias
En el conjunto de España, el déficit acumulado entre 2021 y 2024 oscila entre 515.767 viviendas (comparando visados con hogares), 595.639 viviendas (comparando terminadas con hogares) y 765.243 viviendas (si además se descuentan usos turísticos y compras de no residentes). CaixaBank Research calcula que este desajuste explica hasta un 39% del encarecimiento de los precios observado en ese periodo. Sin esa presión, el valor de la vivienda habría crecido de media un 3,7% anual, frente al 6% registrado.
El informe señala que este déficit representa entre un 3% y un 4% del parque de viviendas principales en 2024 y cerca del 80% de los hogares netos creados en el mismo periodo. Buena parte de esa brecha se ha cubierto mediante el trasvase de segundas residencias hacia viviendas principales.
Precios en máximos y alquiler “acuciante”
El INE confirma que el precio de la vivienda ha seguido acelerándose en 2025, con un incremento interanual del 12,2% en el primer trimestre, hasta superar en términos nominales los máximos de 2007. La falta de oferta se concentra en provincias con mayor presión demográfica y turística, como Madrid, Barcelona, Alicante, València y Málaga.
El estudio advierte de que la escasez es todavía más visible en el mercado del alquiler, donde la falta de oferta es “acuciante”. Según el indicador elaborado a partir de recibos domiciliados, los precios subieron un 5,5% en la primera mitad de 2025 y acumulan un 30% desde 2019.
Perspectivas: más visados, pero déficit persistente
De cara a los próximos meses, CaixaBank Research prevé que la oferta mejore ligeramente, con unos 140.000 visados de obra nueva en 2025 y 150.000 en 2026, pero considera que este ritmo “seguirá siendo insuficiente” frente a la demanda. Calcula que la creación de unos 180.000 hogares al año por la migración, junto a la compra de unas 50.000 viviendas por parte de no residentes, mantendrá el desequilibrio. En este escenario, revisa al alza sus previsiones de precios: alrededor de un 10% en 2025 y un 6,3% en 2026.
Récord de compras de extranjeros
La compra de vivienda por parte de extranjeros ha alcanzado cifras récord. En el último año, hasta el primer trimestre de 2025, este colectivo protagonizó 133.000 operaciones, un 18% del total, lo que supone un máximo histórico y un aumento del 37,9% respecto a 2019. Más de la mitad de estas adquisiciones corresponden a residentes, aunque el tirón de los no residentes ha sido especialmente intenso, con un 44% del total. Este grupo paga precios más altos: 3.063 €/m² de media en el segundo semestre de 2024, frente a los 1.795 €/m² de los extranjeros residentes y 1.713 €/m² de los nacionales.
El Reino Unido sigue siendo el principal país de origen (14,8%), aunque su peso ha caído “notablemente” desde la pandemia. Le siguen Alemania (13,3%), Francia (9,8%), Bélgica (9,6%) y Países Bajos (7,4%). Alicante, Málaga, Baleares, Canarias y Murcia concentran gran parte de estas compras, aunque en los últimos años han surgido nuevos focos en provincias como Castellón, Asturias, Huelva o Córdoba.
CaixaBank Research concluye que el mercado residencial “se encuentra en plena fase expansiva, impulsado por la bajada de los tipos de interés, la mejora del poder adquisitivo, el crecimiento demográfico y el buen momento del mercado laboral”. No obstante, alerta de que “el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias, dando lugar a un creciente tensionamiento de las ratios de accesibilidad”.
Un mercado expansivo, distinto al boom de los 2000
El servicio de estudios enfatiza que el contexto actual es distinto al del boom de los 2000: no existe un exceso de oferta, sino un grave déficit de vivienda, y tanto la financiación como la deuda de los hogares se mantienen en niveles mucho más sólidos. Aun así, insiste en la urgencia de “acelerar la construcción de vivienda asequible” para contener la presión sobre los precios en un escenario de fuerte crecimiento demográfico y expansión de usos alternativos como el alquiler turístico o temporal.
